به وب سايت شخصی فريد اسماعيلی خوش آمديد

   (وب سايت شرکت راه و ساختمانی مقياس زنجان)

   (وب سايت علوم مختلف نقشه برداری)

>> صفحه اصلی

 

 

تجربه من در اين چند سال نشان داد که در دنیای مجازی و اینترنت افراد و مجموعه ای که وب سایت به روز و فعال نداشته باشد عملاً وجود ندارد!    دکتر رامین کيامهر


وب سايت شخصی فريد اسماعيلی - تاريخ آخرين بروز رسانی - 18/10/85 - وضوح تصوير نرمال برای مشاهده صفحات اين وب سايت 800*600 - مطالب و مقالات اين وب سايت به طور ميانگين هر 2 ماه يک بار به روز رسانی می گردند


جزوه مربوط به مباحث مختلف درس کاداستر - فونت نرمال برای مشاهده اين مقاله Nazanin  و Yagut میباشد

 

فصل اول :  مقدمات كاداستر

 

در اين فصل تعاريف اوليه و رسمي از زمين ، محدوده ، قطعه زمين ، ثبت و كاداستر و همچنين تعاريف توابع مديريت زمين ، سيستم اطلاعات زميني ، انواع سيستم هاي ثبتي و انواع سيستم هاي كاداستري از اهداف پيش بيني شده در اين فصل مي باشد.

با توجه به اينكه هدف بررسي ساختار يك نظام كاداستر بوده است لذا مطالبي راجع به مزاياي ثبت قطعه زمين و كاداستر ، بستر سازي براي ايجاد يك نظام كاداستر ، عمليات نقشه برداري و بررسي خطا و دقت در روش هاي مختلف تهيه نقشه ارائه گرديده است.

 

1- زمين 

زمين يا ارض (Earth  ) براي انسان برحسب نظر و منافع او و در هر زماني مفاهيم متعددي را مجسم مي سازد. مثلا براي اقتصاددان منبعي است كه با آن مي توان به توليد و توسعه اقتصادي دست يافت، براي حقوق دان فضائي از مركز زمين تا بي نهايت درآسمان ميباشد كه حقوق مختلفي براي تعيين اهداف مختلف ارائه مي دهد و براي بسياري ديگرفضائي براي كاربردهاي گوناگون است0

بنا به تعريف  پرفسورهنسن - استاد دانشگاه هانوفر:  زمين  ( Land) بعنوان ناحيه اي ازسطح كره  زمين به همراه آب ، خاك ، صخره ها، معادن ، هيدروكربنها، وهواي بالاي آن گفته مي شود. همچنين اين ناحيه سطوح پوشيده ازآب و درياها را نيز در برمي گيرد.

 

 

 

2-محدوده 

محدوده ، سطح پيوسته اي از كره زمين ميباشد كه بنا به قوانين عرفي جامعه به كاربرد خاصي اختصاص يافته و بشر در قالب يكسري مقررات و قوانين درآن زندگي يا كار ميكند.

 ازنقطه نظر نظام مالكيتي اين محدوده به قطعه زمين (  parcel) معروف است.

 

3- قطعه زمين(  parcel)  

قطعه زمين از نقطه نظر حقوقي سهم معين وپيوسته اي ازسطح زمين است كه در آن حقوق ملكي و علاقه واحد و يكنواختي وجود داشته باشد. مرز بين قطعات در روي زمين بوسيله تعاريف توصيفي و عمليات نقشه برداري معين مي شود.

بنا به تعريف پروفسور هنسن يك قطعه زمين (Parcel)  محدوده اي پيوسته ازسطح كره زمين است كه داراي حقوق بهره گيري ملكي منحصر به فردي مي باشد. يك قطعه زمين  بر روي نقشه،   توسط خطوطي شكل مي گيرد كه محدوده اي را احاطه كرده و از نقطه نظر هندسي داراي هويت منحصر به فرد باشد 0

 بنا به تعريف كارشناسان كاداستري سازمان ملل ، قطعه زمين بعنوان يك واحد مكاني پايه شناخته شده و ناحيه اي از زمين است كه هويت كاملاً مجزايش توسط حدود قانوني، پرداخت ماليات مربوطه و يا كاربرد آن تعريف ميشود.

 

4- لزوم مديريت بر روي زمين  

زمين بعنوان زيستگاه ومحل فعاليت ومنبع تمام نيازهاي بشري داراي بالاترين اهميت در زندگي انسان ميباشد. هرگونه برنامه ريزي درخصوص زمين مستلزم داشتن اطلاعات راجع به پديده ها، مظاهر و متعلقات زميني ميباشد . جمع آوري اين اطلاعات مقوله اي است كه درنهايت به مديريت دريك سيستم اطلاعات زميني  منتهي خواهد گشت . ساماندهي اين اطلاعات وبهره برداري و دستيابي به آن نياز به سيستمي جامع و منسجم خواهد داشت كه در دنيا به سيستم اطلاعات زميني معروف مي باشد.

 

5- سيستم اطلاعات زميني

  سيستم اطلاعات زميني يا (Land Information System) LIS  زيرمجموعه اي از فناوري GIS بوده كه بر طبق تعريف فدراسيون بين المللي نقشه برداري (  F I G ) ،  ابزاري براي تصميم گيري هاي قانوني ، مديريتي ، اقتصادي و اجتماعي بوده و عنصر اصلي در برنامه ريزي و توسعه مي باشد . اين سيستم ازيك سوي شامل يك پايگاه داده مي باشد كه حاوي اطلاعات توضيحي و فضائي زمين مرجع  بوده  و از سوي ديگر شامل روال ها و تكنيكهاي جمع آوري ، به  هنگام سازي ، پردازش و توزيع داده ها مي باشد.

مبناي سيستم اطلاعات زميني وجود يك سيستم مختصات همگن مكان مرجع و نيز توابع مديريت مربوط به زمين مي باشد كه ارتباط داده هاي مربوط به زمين را آسان مي كند 0

 

6- توابع مديريت زمين

توابع مديريت زمين دريك سيستم اطلاعات زميني بنا به تعريف ، كليه فعاليتهائي است كه جهت جمع آوري ، آماده سازي ، سازماندهي ، ذخيره سازي ، بازيابي و نگهداري اطلاعات مربوط به زمين صورت مي پذيرد. اين فعاليت ها بطوركلي به اصل تصدي وتصرف زمين ، تخصيص منابع ، بهره برداري و نظارت بر محيط زيست مي پردازند. در يك تقسيم بندي كلي توابع مديريت زمين به چهار رده ذيل تقسيم مي گردد.

1-6) توابع مديريت حقوقي : توابعي هستند كه در امرحقوق رسمي تصدي زمين و املاك و نيز سازماندهي برنامه هاي اصلاحات زمين و ثبت آن فعاليت مي نمايند.

2-6) توابع مديريت مالي : توابعي با  دامنه  اقتصادي و بهرده برداري مالي از زمين بوده و  هدف اصلي فعاليت آنها ارزش  و بهاء زمين مي باشد.

3-6) توابع مديريت كاربري : توابعي با دامنه فعاليت كلان درخصوص تعديل و توسعه كاربري زمين و مسائل محيط زيست بوده و به توابع مديريت تعديلي نيزمعروف مي باشد.

4-6)توابع مديريت اطلاعاتي : توابع كلي كه درخصوص تامين اطلاعات مكان مرجع براي فعاليت هاي مرتبط با اداره زمين عمل كرده و يك جزء مكمل براي سه مولفه فوق محسوب مي شود.

اين نوع اطلاعات جامع مكان مرجع كه باعث تعريف دقيق رياضي قطعات مي شود در نظامي به نام كاداستر تعريف خواهند شد.

 

7- تعريف كاداستر

بنا به تعريف مجمع علوم رياضيات وفيزيك وابسته به شوراي تحقيقات ملي آمريكا ،  كاداستر را مي توان بعنوان اطلاعات مربوط به منافعي كه از زمين حاصل ميشود تعريف كرد كه دراين حالت  ماهيت ، شدت و دامنه آن منافع مد نظرميباشد.

بنا به تعريف سازمان بين المللي نقشه برداري ((FIG ، كاداستر را مي توان فهرست مرتب شده اي از اطلاعات قطعات زمين ، در داخل مرز جغرافيائي يك كشور يا يك منطقه  دانست كه با نقشه برداري از حدود قطعات شروع مي گردد. سپس ساير مشخصات مورد نياز  مانند حقوق ملكي ، كاربري ، اندازه و ارزش به نقشه بزرگ مقياس قطعات ضميمه شده  و به طور رسمي به ثبت مي رسد. به بيان ديگر كاداستر در وحله اول  پاسخي به سوالات  كجا و چه قدر در سيستم ثبت قطعات مي باشد.

بنا به تعريف واحد تحقيقات امور فتوگرامتري طرح كاداستر ، در ارتباط با قطعه زمين، كاداستر به معني مشخص كردن هر نوع حد و حصر در چهار چوب قانون اساسي هر كشوري بوده  و بنابراين با توجه به بافت اقليمي، فرهنگي، اجتماعي ، اقتصادي و صنعتي هركشوري به روشهاي متفاوتي قابل تعريف و اجرا خواهد بود.

به بيان ديگر كاداستر به معني ثبت جزئي ترين تا كلي ترين اطلاعات گوناگون درباره قطعه زمين و بررسي همزمان اطلاعات مرتبط در سريعترين زمان ممكن ، براي اخذ بهترين تصميم گيري و اجراي منطقي ترين عمل در ارتباط با گذشته ، حال و آينده مي باشد.

 

8- انواع كاداستر

ازآنجاكه كاداستر به نظامي اطلاق ميشود كه هدف آن تعيين محدوده هاي تعريف شده به همراه اطلاعات توصيفي محدوده ها مي باشده و با توجه وجود  انواع  محدودها مانند: محدوده قطعات زمين ، محدوده جغرافيائي ، محدوده طبيعي و محدوده مرزهاي سياسي ، لذا كاداستر نيز  به  انواع مختلفي به شرح ذيل تقسيم خواهد شد.

 

1-8) كاداسترملكي ياحقوقي (Legal Cadastre)

بنا به تحقيق كميته علمي طرح كاداستر كشور، كاداستر ملكي به نظامي اطلاق ميشود كه با بهره گيري از خدمات فني ( نقشه برداري و درحال حاضركامپيوتر) و همچنين خدمات ثبتي و حقوقي تشكيل گرديده و اين  نظام  بر كليه مسائل هندسي و حقوقي املاك به منظور تثبيت و تحكيم مالكيت اشراف و حاكميت پيدا مي كند. لذا با توجه به ماهيت املاك به دو دسته  كاداستر ملكي شهري و كاداستر ملكي زراعي به ترتيب زير تقسيم ميگردد0

1-1-8) كاداستر ملكي شهري

دراين نوع كاداسترهدف تعيين موقعيت و ثبت مستقلات ، مستحدثات و معابر موجود در محدوده شهرها بوده  و نظر به ارزش ، اهميت و تراكم  اراضي شهري ، روش هاي دقيقي براي تهيه نقشه قطعات  در آن به كار مي رود.

2-1-8) كاداستر ملكي زراعي

هدف از اين نوع كاداستر تعيين حدود و مرزهاي مزارع  و در كنار آن  تهيه  اطلاعات  توصيفي مربوط به  محيط و كاربردهاي آن بوده و معمولاً تهيه نقشه قطعات  در اين نوع كاداستر  نسبت به كاداستر ملكي شهري كمتر ميباشد.

 

2-8)  كاداسترمالي (Fiscal  Cadastre)

دربيشترمنابع مربوط به كاداستر، شاخه اي از كاداسترمالي را كه به تدوين نظام مالياتي مي پردازد تحت عنوان كاداسترمالي مي شناسند اما اين شاخه بصورت صحيح تركاداسترمالياتي و از زيرشاخه هاي كاداسترمالي ميباشد0كاداستر مالي بطور كلي متولي تدوين نظام  و استراتژي  واحدي  براي امور و توابع مربوط به بها و ارزش مالي زمين ميباشد. اموري چون نظارت وكنترل بر ساخت و سازها و دريافت عوارض شهرداري  ، بازار خريد و فروش زمين  و ملك ، نظام ماليات املاك ، امور بيمه  و... همگي ازفعاليتهائي هستند كه به نوعي از خدمات كاداسترمالي مي توانند منتفع گردند.

 

3-8) كاداسترسياسي :(Political Cadastre)

كاداستر سياسي در ارتباط با تقسيم بندي هاي منطقه اي ازقبيل حدود استانها ، بخش ها ، شهرستانها و مرزهاي بين المللي عمل نموده و در اين نظام اطلاعات لازم جهت برنامه ريزي تقسيمات منطقه اي  و ملي جمع آوري ميشود.

 

4-8) كاداسترجغرافيائي ( Geographical  Cadastre )

كاداستر جغرافيائي  يك مفهوم كلي از كاداستر بوده كه درمجموع حوضه هاي مختلف جغرافياي سياسي ، انساني و طبيعي  ونيز اداره استراتژي هاي توسعه را بعهده دارد.

 

5-8) كاداسترآبي : ( (Watery Cadastre

هدف اين نوع كاداستر تعيين مرزهاي آبي كشورها و حدود نفوذ هر كشور در آبهاي  مجاور و مديريت  سواحل  و بنادر مي باشد.

 

6-8) كاداسترجامع :  (Multipurpose  Cadastre )

اين نوع كاداستر علاوه  بر اهداف كاداستر ملكي  و مالي پاسخگوي نيازها و برنامه هاي  عمراني و اقتصادي و ارائه دهنده خدمات اجتماعي در ارتباط با قطعات زمين مي باشد0

 

9- اجزاي كاداستر

اجزاي نظام كاداستر را ميتوان از چندين نقطه نظر مورد بررسي قرار داد كه در نتيجه  از نظر نوع داده موجود در يك فرايند كاداستري شامل موارد زير ميگردد:

1-9) داده هاي هندسي كه مشتمل بر نقشه هاي برداري و تصويري به روز و صحيح  از كليه  قطعات زميني بوده و با توجه به نوع كاداستر با يكي  يا تركيبي از روشهاي زير قابل حصول       مي باشد:

الف) نقشه برداري زميني

ب) نقشه برداري هوائي يا فتوگرامتري

ج) تصاوير ماهواره اي يا نقشه برداري فضائي

  د) استفاده ازنقشه هاي موجود    

 2-9) داده هاي توصيفي شامل محتويات پرونده هاي ثبتي و اطلاعات عمومي راجع به املاك كه  از منابع مختلفي قابل جمع آوري است. اين منابع مي تواند شامل موارد ذيل باشد:

الف) دفاتر ثبتي مانند پرونده هاي ثبتي ، دفاتر املاك ، دفتر مضروعات و000

ب) مراكز آمار و اطلاع  رساني

ج) مراجعه به محل و تكميل پرسشنامه مشخصات ملك در سرزمين

د) آژانسهاي  مسكن  و بنگاههاي  املاك

ت) دستگاهها و سازمانهاي دولتي و خصوصي  و خدماتي

علاوه بر دومورد فوق از نقطه  نظر اجرايي نظام كاداستر،  كاداستر  مشتمل برموارد زير نيز ميباشد:

3-9 ) كامپيوتر بعنوان جزء لاينفك هرنوع سيستم اطلاعاتي.

4-9) پرسنل متخصص و آموزش ديده كه نسبت به فرايند اجرائي كاداستر توجيه شده باشند.

5-9) كاربران و استفاده كنندگان از نظام كاداستر و نياز و انتظارات آنها از سيستم .

 

10- سيرتحول تعيين وضعيت و موقعيت قطعه زمين

در اغلب كتب كاداستري به اين جمله بر مي خوريم كه كاداستر را به همان روش نقشه برداري آن مي شناسند از اينرو كاداستر را در سه دسته تحريري ، خطي و رقومي تقسيم بندي مي كنند . اما به نظرمي رسد تحرير وضعيت نسبي قطعات نسبت به هم بدون رفرنس دهي مكاني و تعيين موقعيت مطلق در قالب كاداستر نگنجد از اينرو در اينجا اين سه روش را تحت سيستمهاي تعيين موقعيت تحريري، خطي و رقومي بررسي مي كنيم.

 

11- سيستم تحريري بدون كروكي براي تعيين ابعاد و مكان قطعه

 در اين سيستم تعيين موقعيت قطعات با جملات و عبارات مشخص مي شود. در اين حالت جهات اربعه به صورت توصيفي راجع به املاك مجاور و ديگر مشخصه هاي ثبتي ملك مانند مساحت ، نام مالك و غيره ذكر مي شود.

 

 

12- سيستم تحريري همراه باكروكي براي تعيين ابعاد و مكان قطعه 

گاهي همراه با تحريرهاي فوق يك كروكي يا نقشه خام اوليه نيز از موقعيت ملك نسبت به عوارض شناخته شده محلي يا نسبت به  املاك  مجاور ارائه مي شود .سپس  بر روي هر قطعه دركروكي شماره يا نامي درج شده و با توجه به جدولي كه در برگيرنده اين شماره ها مي باشد ساير اطلاعات تشريحي قطعات مقابل هر شماره يا نام نوشته شده و اين جداول به برگ كروكي ضميمه مي گردد.

 

13- سيستم خطي براي تعيين ابعاد و مكان قطعه

 در اين سيستم نقشه هاي خطي بيانگر تعيين موقعيت مي باشد به نحوي كه  قطعات بوسيله علائم، نقاط ، خطوط و تصاوير در يك سيستم مختصات محلي يا جهاني برداشت گرديده كه باتوجه به نوع كاداستر ، دقت و تعداد عوارض برداشت شونده تعريف مي شود.

در اين روش در هنگام ثبت قطعات ، پايه اي هندسي و رياضي براي آنها تعريف مي گردد.

 

14- سيستم رقومي براي تعيين ابعاد و مكان قطعه

در اين روش كليه نقاط سازنده يك قطعه در يك سيستم مختصات معين به صورت دو بعدي يا سه بعدي تعيين موقعيت گرديده (  X,Y,Z   ) ، سپس اين نقاط دركامپيوتر ذخيره  شده  و باتوجه  به مختصات مركز هر قطعه شناسه اي منحصر به فرد براي آن قطعه درنظرگرفته مي شود.

 مجموعه اي پيوسته از چنين قطعاتي دريك سيستم  اطلاعات كامپيوتري تشكيل پايگاه داده هاي مكاني كاداستر را خواهند داد. به منظوركامل كردن اين سيستم به تعداد نامحدودي اطلاعات توصيفي از انواع پايگاه هاي اطلاعات توصيفي  به مختصات مركز اين قطعه و يا شناسه منحصر بفرد آن  متصل مي گردد . سه مشخصه سرعت ، دقت ، ظرفيت و ثبات اطلاعات  ، اين روش را از روشهاي اول و دوم كاملاً متمايز كرده و سيستم اطلاعات زميني اين روش را پشتيباني و حمايت مي نمايد. در اين روش نيز در هنگام ثبت قطعات ، پايه اي هندسي و رياضي براي آنها تعريف مي گردد.

 

15- مراحل پياده سازي كاداستر

جهت پياده سازي كاداستر در يك مسير بهينه گامهاي اصلي به قرار زير ميباشد:

1-15)تحليل نياز كاربران و مطالعه انتظارات آنان از سيستم

2-15)تهيه دستورالعمل كاري و استانداردهاي فرايند اجرا

3-15) تهيه نقشه مطابق با نوع كاداستر

4-15)جمع آوري اطلاعات توصيفي بر اساس نياز كاربر

5-15)آماده سازي داد ه هاي مكاني و ايجاد پايگاه اطلاعات مكاني

6-15)آماده سازي داده هاي توصيفي و ايجاد پايگاه اطلاعات توصيفي

7-15)ادغام و اتصال هندسه و توصيفات قطعات براساس شناسه منحصربه فرد قطعه

8-15)مديريت همزمان اطلاعات هندسي و توصيفي

9-15) نگهداري و به روز رساني و بهسازي مداوم پايگاههاي اطلاعات توصيفي و مكاني

10-15)بهره برداري از سيستم  و سرويس دهي به كاربر

 

16- مشخصات يك سيستم كاداستر و بسترسازي براي ايجاد كاداستر

اين مشخصات به شرح ذيل خلاصه مي شوند:

1-16) بصورت فراگير و جامع وكشوري پياده گردد بدين مفهوم كه مشتمل بر كليه قطعات با هر ماهيتي كه دارا مي باشند بوده وثبت كليه اراضي كشور را در يك چارچوب مختصاتي حمايت نمايد تنها در اين صورت است كه پيوستگي و اتصال قطعات مفهوم پيدا مي كند.

2-16)با لحاظ نيازهاي آتي ، نقشه ها تا حد امكان بايد با بهترين دقت و بصورت رقومي و سه بعدي تهيه گردند.

3-16)سيستم اطلاعات زميني پشتيبان كاداستر بايد حداقل قطعه گرا بوده و شناسه هر قطعه چه دركاداستر يا درنقشه كاغذي سنتي و چه در اسناد و مدارك ثبتي منحصر به فرد باشد. دركاداستر نوين بحث قطعه گرائي به مفهوم جامع تر و مدرنتر تبديل ميشود.

4-16) بحث به هنگام سازي و به روزسازي نقشه ها چه بصورت موردي چه بصورت دوره اي امري  اجتناب ناپذير است كه در هر فرايند كاداستري يكي از اساسي ترين گامهاي بهره برداري ازكاداسترمي باشد. قابليت اعتماد داده هاي كاداستر تنها با به هنگام سازي تضمين مي گردد. به هنگام سازي بصورت مستمر و امر بهسازي داده ها نيز وجود خواهد داشت .

5-16) نقشه هاي كاداستر بايستي ابزاري قابل اطمينان براي تضمين حقوق ملكي افراد حقيقي و حقوقي باشد و بايستي دعاوي ملكي و اختلافات ارضي را به حداقل برساند.

6-16)بعنوان ابزاري جامع در برنامه ريزي توسعه شهري و روستائي و مديريت منابع زميني قابل استفاده باشد.

7-16)تضمين امنيت داده ها در بالاترين سطح ممكن بايستي صورت گيرد .نقشه هاي كاداستر با توجه به محتويات اطلاعاتي غني راجع به اطلاعات انحصاري افراد حقيقي وحقوقي، بايستي از استاندارد هاي امنيتي مطابق با قوانين آن كشور تبعيت نمايد تا مانع امكان هر گونه سوء استفاده از حقوق مردم  و دولت بشود.

8-16)يك كاداستر كارآمد بايستي داراي روالهايي جهت حل و فصل اختلافات اسناد ثبت شده قطعات در قديم با نقشه هاي كاداستر جديد باشد. بدين مفهوم كه كاداستر و سيستم ثبت قطعات داراي فرهنگ و زبان مشتركي باشند.

9-16) بايد نقشه هاي كاداستر با نقاط ژئودزي كشوري مرتبط بوده و برداشت محدوده هاي قطعات متكي به اين نقاط ثابت باشد و اين امر مستلزم ايجاد و حفظ شبكه متراكم نقاط كنترل كاداستري درسراسركشور باشد.

10-16) توليد اطلاعات هندسي پايه با روش فتوگرامتري و يا زميني و به وسيله نقشه برداران مجاز، طبق ضوابط كارشناسي شده و نظام مند در امركاداستر انجام گيرد.

11-16)به علت اهميت كاداستر براي تمام اركان حكومتي ، در سرمايه گذاري و تخصيص بودجه نبايستي دچار مضيقه و محدوديت شد. چرا كه اين امر سبب اختلال در امر پياده سازي كاداستر ملي خواهد گرديد0

12-16)شرط لازم جهت كارآمد بودن كاداستر، لحاظ شرايط اجتماعي ، سنتي و اعتقادي حاكم بر هر منطقه مي باشد.

13-16)اطلاع رساني درزمينه آماده سازي افكارعمومي نسبت به مزايا و منافع كاداستر بايستي به موقع و فراگير انجام شود . براي اين امر مي توان از رسانه هاي عمومي نهايت استفاده را نمود.

14-16)كاداستر بايد از نظر فني پويا و از نظر فن آوريها آينده نگر باشد و سخت افزار و نرم افزار
 حاكم مطلق نبوده و نفش اصلي را عامل انساني ايفاء نمايد.

15-16)در چرخه توليد نقشه كاداستر مراحل كنترل  و نظارت بمنظوركسب اطلاعات دقيق با دقت و صراحت و سخت گيري انجام شود.

16-16)حتي المقدور وابستگي به نرم افزار و سخت افزار نداشته باشد.

17-16)سيستمي پيچيده ودست و پا گير براي احقاق حقوق مردم نبوده و سرويسهاي تعريف شده را با صرف كمترين هزينه و زمان براي كليه كاربران فراهم نمايد.

18-16)دركاداستر بهينه آموزش و جذب نيروي انساني در زمينه هاي مختلف كاداستر بايستي برنامه ريزي و بصورت پيوسته اجرا شود.

19-16)تقليد كوركورانه  و كپي برداري از كاداستر ديگر كشورها اشتباه بوده و هيچ سنخيتي با كاداستر بهينه ندارد.

20-16)از آنجا كه كاداستر ابزار مهم  مديريت است ، خود نيز بايد از مديريت و سازماندهي نظام مند قابلي برخوردار باشد.

21-16)يك كاداسترخوب بايد درتجانس كامل با قوانين اساسي و موضوعه كشور باشد.

 

17- ثبت واصلاحات زمين

عنوان اصلاحات زمين به فرايندي اشاره دارد كه طي آن حقوق غير رسمي و ثبت نشده املاك توسط سيستم ثبتي به حقوق رسمي و ثبت شده تبديل ميگردد تا بصورت قابل اعتماد ، قاعده مند و ساختار  يافته درتحليل هاي مديريت زمين بكارگرفته شود، بطوركلي ثبت حقوق املاك به كليه مراحلي كه ثبت رسمي املاك با استفاده از اسناد (Deeds) يا عناوين حقوقي (titles) مي پردازند ثبت حقوقي املاك يا(Land Registration ) اطلاق ميگردد، اين نوع ثبت جوابي به سوالات چه كسي ( (Whoو چطورHow)) ميباشد.

ملك غير رسمي و ثبت نشده از نظر اختلالاتي كه در چرخه قانون مند حيات اقتصادي يك كشور بوجود مي آورد و خارج از ضوابط قانوني نگهداري و اداره مي شود ، به چشم يك پديده غير مشروع و غير قانوني نگريسته ميشود ، دلايل اصلي وجود پديده اي كه اغلب كشورهاي درحال توسعه به نوعي با آن دست به گريبان هستند مي تواند بصورت زيربيان شود.

الف) عدم وجود قوانين تعريف املاك غير رسمي :  در اكثر موارد به دليل عدم وجود قوانين و مقررات مربوطه ميباشد در صورت وجود قوانيني كه مالك را با رضايت و حتي در مواردي مجبور به ثبت املاك و اراضي تحت تملك خويش نمايد بيشترين حجم مشكل ياد شده مرتفع مي گردد.

ب) قوانين نامناسب و نارسا : وجود قوانين به تنهائي مانع بروز مشكل نبوده چرا كه وجود قوانين نامناسب و ناكارآمد خود مي تواند منشاء نابساماني و اخلال در سيستم ثبتي كشور باشد. بعنوان مثال مشروعيت بخشيدن به نقل و انتقالات قولنامه اي خارج از سيستم ثبتي مي تواند نمونه بارزي ازقوانين نامناسب باشد.

ج) دلايل فرا قانوني : بدين مفهوم كه دولت عليرغم غير قانوني بودن تصرف مالكيت و عليرغم آگاهي از اين  امر،به اجبار تن به موافقت ضمني با اين حقوق غير رسمي مي دهد مانند پديده مهاجرت و حاشيه نشيني درشهرها.

د) هزينه هاي بالاي رسمي سازي : در مقياس بزرگ مردم هنگامي تشويق به تملك غير رسمي مي شوند كه معاملات و مبادلات قانوني و بطوركلي اداري زمين و تملك تحت لواي قانون براي آنها هزينه بالائي داشته باشد.

 

18- مزاياي ثبت قطعات زمين

ثبت رسمي زمين داراي فوايد بيشماري بوده كه در ذيل به برخي از آنها اشاره ميشود :

1-18) تضمين مالكيت : درصورت غيررسمي بودن ملك ، شخص در دفاع از املاك خود دچار مشكل خواهد شد . هيچ دفاع فيزيكي وجود ندارد كه به اندازه قوانين ثبتي از اصل مالكيت و حقوق مالك دفاع نمايد.

2-18)ثبات اجتماعي : ثبت دقيق ، صحيح و به روز، از اختلافات و منازعات مربوط به تصرف ملك جلوگيري نموده و اين امر به كاهش دعاوي ملكي و در نتيجه به ثبات اجتماعي كمك مي كند.

3-18) تضمين اعتبار: در صورت وجود حقوق رسمي ملك ، موسسات اعتباري وام دهنده درخصوص اعطاي وام و اعتبار به ملك با خطر پذيري كمتر و درجه اعتماد بيشتر اقدام به اينكار مي نمايند.

4-18) توسعه زمين : افزايش اعتبار و وجود بيمه املاك عزم و انگيزه افراد براي انتفاع و بهره گيري در جهت ساخت و ساز و احداث تجهيزات و حفظ منابع طبيعي در داخل ملك را افزايش داده و در نتيجه به توسعه ملك و افزايش قابليت توليد مي انجامد.

5-18) قابليت تبديل به پول : در صورت وجود حقوق قانوني براي املاك ، امكان تبديل آنها به پول در غالب خريد و فروش ، كسب وام و اعتبار، دريافت بيمه خسارت طبيعي ، رهن و اجاره آنها بسيار بالاتر خواهد بود.

 

19- انواع سيستم هاي ثبتي(ثبت عنوان (TiTle) - ثبت سند  ( Deed))

دراغلب پرسشنامه هاي توسط سيستم  كاداستركشورهاي مختلف جهان كه مبناي چاپ كتابچه هاي راهنماي كاداستر مي باشد، يك سوال به صورت پررنگي مطرح مي گردد كه نوع سيستم ثبت كشورهاي ياد شده را مورد سوال قرار مي دهد.

 فرمت كلي اين سوال بدين نحو است كه آيا سيستم ثبت كشور شما به چه صورت                                   مي باشد.دراينجا ضرورت دارد كه مفهوم نوع ثبت به صورت كلي مورد بحث قرارگيرد. درابتدامفهوم كلي ثبت زمين  ارائه مي شود و سپس دو معيار تقسيم بندي اين سيستم مورد بحث قرارمي گيرد.

ثبت زمين يك ضبط رسمي علائق حقوقي متداول در زمين بوده ومعمولاً ‌قسمتي ازسيستم جامع كاداسترمحسوب ميگردد.

ازنظر حوزه عملياتي وگستردگي عمليات ، ثبت زمين دردو قالب صورت ميگيرد.

1-19) ثبت موردي : دراين حالت عمليات ثبت و كاداستر حسب درخواست مالك در هنگام اعمال روالهاي ثبت نظير، فروش ، انتقال ، تغيير كاربري و يا تحديد و تجميع و افراز ملك مصداق مي يابد و پوششي نبوده و ترم اجبار درآن تنها درشرايط ياد شده وجود خواهد داشت .

2-19) ثبت سيستماتيك : دراين حالت عمليات ثبتي و كاداستري براساس يك سياست كلان كشوري براي كليه زمينها و املاك جاري مي گردد ، خواه مالك رضايت داشته باشد خواه نداشته باشد.

از نظر نوع فرايند انتقال و سير تاريخي زمين يا ملك و نحوه انعكاس آن در اسناد  دوگونه  سيستم ثبتي  وجود  دارد .

الف: ثبت عناوين :  در اين نوع ثبت هرگونه عمليات انتقال بايستي مستقيماً در سند  قطعي مالك يا زمين منعكس گرديده و هيچ سند رسمي يا غير رسمي  واسطه اي در طول جريان انتقال حضور نخواهد داشت. مالك باسند رسمي و قطعي ملك در دفاترمجاز ثبتي اقدام به انتقال ملك به شخصي ديگر نموده و از اين  پس ، سند ياد شده با عنوان مالك جديد اعتبار دارد  و نام مالك قبلي تنها در تاريخچه سند  وجود خواهد داشت.

ب : ثبت سند : در اين حالت انقال قطعي بنا به ملاحظاتي كه ريشه در قوانين مدني نقل وانتقال ملك و فرهنگ جامعه دارد در لحظه وقوع انتقال با اسناد جانبي و واسطه اين انتقال رسميت يافته و سند قطعي با عنوان مالك قبلي خواهد ماند مالك جديد جهت درج عنوان خويش درسند قطعي اوليه با استناد به مدارك واسطه ياد شده در جريان  يك فرايند حقوقي بايستي اقدام نمايد.

 

20-كاداسترملكي يا حقوقي Legal cadastre )

بر اساس تعريف فدراسيون نقشه برداري جهاني (FIG ) كاداستر ملكي به سيستم تنظيم شده وضعيت اموال غير منقول يك منطقه اطلاق شده است بطوريكه كليه اطلاعات اندازه، محدوده، موقعيت املاك درروي نقشه  و خصوصيات ثبتي ملك مشخص شده باشد.

همچنين براساس تعريف اداره نقشه برداري انگلستان ، كاداستر ملكي به سيستم ارتباط قطعات زمين و مالكين آنها و همچنين فهرست برداري عمومي با ثبت مالكين حقيقي با ترتيب منظمي اطلاق گرديده كه دراين سيستم محدوده ها و موقعيت ها و مساحت ها و هرگونه اطلاعات هندسي املاك بر روي نقشه كاداستر مشخص باشد 0

كاداستر ملكي در قالب سيستم ثبت به نظامي مبدل ميشود كه اطلاعات هندسي جامع ازمحدوده كليه  املاك كشور را به همراه شماره هر ملك ، مشخصات مالك ، حدود وحقوق مالك درملك و ساير حقوق متعلقه را بطوركامل در اختيار گرفته و امكان بازنگري پيوسته مجموعه اطلاعات فوق را ميسر نموده و بتواند وظايف خود را با دقت، سرعت و صحت كامل انجام دهد. دراين صورت علاوه بر پاسخگوئي به سوالاتي نظير چه كسي ؟ و چطور؟ پاسخگوي ملك دركجا واقع شده و اندازه آن چقدراست ميباشد.

به بيان ديگر كاداستر ملكي به نظام معيني براي جمع آوري پيوسته حداكثر اطلاعات هندسي و توصيفي قابل اطمينان درباره كليه قطعات املاك اطلاق گرديده، بنحويكه در يك سيستم مرتبط عادلانه ترين قضاوت را در سريعترين زمان ممكن بين تمامي طرفين مدعي برقرار نموده و نيز بتواند كليه قطعات را با هر شكلي كه دارا باشند بازسازي و تفسير نمايد.

 

21- پايگاه اطلاعات

  پايگاه اطلاعات پايه و ريشه شكل گيري يك سيستم اطلاعات ميباشد، بر طبق تعاريف اوليه، يك پايگاه اطلاعات مي تواند شامل كامپيوتري با قابليت ذخيره نمودن مجموعه هائي از داده ها به همراه برنامه هائي براي محاسبات، پردازش ، بازيابي و اصلاح داده ها باشد. ولي برطبق تعاريف جديد و به روز، پايگاه اطلاعات كه ناشي از ايجاد سيستم هاي اطلاعات متمركز و يا بزرگ شدن سيستم هاي غير متمركز مي باشد، يك سيستم كامپيوتري برخوردار از مدلهاي ويژه اي براي تعريف دنياي واقعي در قالب كاربري هاي مورد نظر بوده و داراي قابليت هاي ذيل ميباشد:

الف) : اعتماد كاربران به داده هاي ذخيره شده را تامين نمايد (    Confidency )

ب) : امنيت اطلاعات حفظ شود (   Security )

ج)  : مكانيزمي جهت تامين امنيت داده ها در برابركاربران مجاز داشته باشد.(  reliabilty )

د)  : صحت و جامعيت  داده هاي موجود در پايگاه از مرحله آماده سازي تا مرحله استفاده حفظ شود (Integnity).

 ه ) : امكان دادن انواع مختلف دسترسي به انواع داده ها براي رده هاي مختلف كاربران فراهم شود ( User views)

و ) : نرم افزار ، داده ها و سخت افزار مستقل از هم باشد  (Indepenence )

ز ) : براي بازيابي اطلاعات مكانيزمي براي توضيح اطلاعات درون پايگاه و نحوه استفاده ازآنها وجود داشته باشد(metadata ).

ح  )  : بازيابي و استفاده از سيستم تا حد امكان سريع باشد (Performace)

ط  ) : قابليت ادغام اطلاعات و گرفتن اطلاعات جديد براي كاربران فراهم باشد                            (Combination)

ي  ) : داده ها بايستي همزمان توسط چند كاربر قابل استفاده باشد (Concurrency)

ك  ) : داده هاي اين پايگاه بايستي بتوانند با داده هاي ديگر پايگاهها تركيب شوند                     (Distributed sys.)

ل  ) : داراي روالهائي براي ورود ، ذخيره سازي ، بازيابي و به روز كردن اطلاعات باشد                     ( Interactive)

م  ) : كليه داده ها در يك چرخه نرم افزاري مديريت شوند  ( DBMS)

 

22- پايگاه اطلاعات كاداستررقومي

پايگاه اطلاعات كاداستر رقومي   Digital Cadastral Database) DCDB  ) نوع بخصوصي از بانكهاي  اطلاعاتي مي باشد كه قادر است نقشه قطعات ملكي و اطلاعات توصيفي مربوط به هر ملك را به صورت يكپارچه ذخيره و سازماندهي نموده و نيز بتواند انواع فرايند هاي ثبتي و كاداستري مربوط به هر قطعه ملك را تحليل و اجرا نمايد.

يك  DCDB صرفا نقشه و عكس را نگهداري نمي نمايد بلكه يك پايگاه اطلاعاتي با توجه به كليه اصول و معيارهاي فني و علمي آن را ايجاد مي نمايد. در يك پايگاه اطلاعات كاداستر رقومي سيستم مديريت اطلاعات به عنوان يكي از اركان اصلي آن تلقي مي گردد.

وظايف يك DCDB شامل جمع آوري ، ذخيره سازي ، انتقال ، سازماندهي ، پردازش و نمايش اطلاعات مرتبط با كاداستر و ثبت مي باشد.

 

23- مراحل اصلي در طراحي پايگاه داده ها

دنياي پيرامون ما به عنوان واقعيتي انكار ناپذير ، خصوصيات ويژه اي دارد كه موجب ميشود كه كار با آن تا حدودي دشوار گردد. اين دشواري ها  از يك سو ريشه در جزئيات دنياي اطراف ما داشته و از سوي ديگر به پيچيدگي آن باز مي گردد.

اين امر باعث مي گردد كه نتوان دنياي واقعي را به سهولت در يك سيستم ساخته دست بشر پياده سازي نمود. با عنايت به اين خصوصيات براي ايجاد سيستمي كه جوابگوي نيازهاي اجرائي ما باشد ناچاريم  به نحوي پيچيدگي هاي ياد شده را به كمك مدلهاي خلاصه كننده در قالب مجموعه اي از قواعد و دستورالعمها ساده نمائم. اين مدلها در چهار سطح  ذيل قابل تمايز مي باشند.

الف ) مدل مفهومي : مدل مفهومي خلاصه اي از دنياي واقعي و مشتمل بر موجوديتهاي مورد نياز كاربر مي باشد كه جهت ارتباط بين كاربر و طراح  و درك مفاهيم دنياي واقعي در ابتداي طراحي شكل مي گيرد.

ب ) مدل منطقي :  مدل منطقي انعكاسي از نمايش مدل مفهومي داده ها درحالت كاربردي است  به گونه اي كه با  ويژگيهاي سيستم مديريت پايگاه داده ها انطباق داشته باشد.

ج) مدل فيزيكي : مدل فيزيكي نحوه  قرارگرفتن  و ذخيره داده ها دركامپيوتر ميباشد كه توسط  (Data Base Management Systam)DSMSصورت مي گيرد.

د‌)     مدل پايگاه داده ها : روشي براي شرح  و اداره داده ها در يك پايگاه اطلاعات بوده و براي نمايش دادن ساختار ، رفتار و خصوصيات داده در پايگاه داده ها طراحي ميگردد.

لازم به ذكر است كه  مدل بندي داده ها در يك سيستم اطلاعاتي بر اساس يكي از ساختارهاي درختي   ، شبكه اي ، رابطه اي ، شي گرا  و يا رابطه اي - شي گرا  اجرا مي گردد.

 

24- نقشه

نقشه شامل مجموعه اي از نقاط ، خطوط ، سطوح و تصاوير بوده كه هم موقعيت و وضعيت فضائي آنها در يك سيستم مختصات مشخص مي شود و هم صفات غيرهندسي مربوطه درحد نياز به آنها ضميمه مي گردد.

اين تعريف  پوشش دهنده نقشه رقومي بوده و در آن مفاهيمي همچون  ارتوگوناليتي و مقياس كاملاً متحول گرديده اند. نقشه رقومي مي تواند علاوه بر نقشه سنتي ارتوگونال ، يك نقشه با سيستم مركزي ( ارتوفتو)باشد. مقياس در نقشه رقومي از نظر نمايش آزاد بوده و با توجه به دقت توليد و تنوع عوارض قابل تعريف ميباشد.

 

25- نقشه برداري كاداستر

بطوركلي در تهيه نقشه مورد نياز براي كاداستر ملكي سه روش كلي وجود دارد كه در ذيل به مشخصات ، مزايا، معايب و نحوه عمل كلي هر يك از آنها خواهيم  پرداخت.

1-25 ) روش متركشي :

در اين روش نقشه بردار با ابزار ساده مساحي مانند متر ، گونيا ،  خط كش و غيره  نسبت به اندازه گيري ابعاد قطعات اقدام نموده و با پياده سازي تقريبي اين طولها در يك مقياس معين نسبت به تهيه نقشه ساده وضعيت قطعه مبادرت مي كند. ضمناً  هندسه قطعه با توصيف ابعاد نيز در       برگه هايي ياد داشت ميشود.

1-1-25) مزايا:

-         ابزار مورد نياز به راحتي در دسترس مي باشد.

-         انجام و درك آن براي اغلب مردم و پرسنل درگير ساده مي باشد.

2-1-25) معايب :

-         نياز به مراجعه مستقيم به محل دارد

-         استفاده از ابزار غير استاندارد و مختلف ( انواع مترها )

-         دقت رابطه مستقيم با شكل و طول اندازه گيري دارد.

-         كنترل آن مشكل بوده و امكان سوء استفاده ها وجود دارد.

-         بايگاني اطلاعات مشكل مي باشد.

-          دسترسي بعدي به اطلاعات مشكل مي باشد.

-    يك پايه هندسي و رياضي در مرحله ثبت قطعات فراهم نشده و لذا پيوستگي قطعات از هندسه سست و نا استواري برخوردار بوده كه با گسترش منطقه اين مشكل حادتر ميشود.

 

2-25 ) روش نقشه برداري مستقيم زميني :

دراين روش نقشه بردار با ابزار متداول نقشه برداري زميني نظير تئودوليت ، طول ياب ، توتال استيشن و  GPS با حضور در محل ، بر مبناي شبكه نقاط پليگون نسبت به برداشت مختصات رئوس قطعات  اقدام مينمايد. در مرحله بعد اين مشاهدات براساس محاسبات نقشه برداري تبديل به نقشه مي شود.

1-2-25) مزايا  :

-         ايجاد يك پايه رياضي مستحكم  براي  قطعات.

-          امكان حصول به دقتهاي بسيار بالا.

-          عدم نياز به تكميل زميني.

-          امكان پياده كردن و بازسازي قطعات از روي نقشه تهيه شده.

2-2-25) معايب :

-         هزينه و زمان زياد براي انجام در وسعتهاي زياد.

-     مراجعه مستقيم به محل و مشكلات ناشي از آن ( شرايط جوي محدوديتهاي استقرار و سر و كار داشتن  با مالكين و متصرفين  قطعه ).

-         كنترل مشاهدات برداشت شده براحتي امكان پذيرنمي باشد.

3-2-25) مراحل كلي كار در اين روش :

 - ايجاد شبكه نقاط مختصات دار كشوري

-         متراكم سازي نقاط مختصات دار و ايجاد شبكه تكميلي

-          ايجاد شبكه نقاط پليگون جهت برداشت عوارض

-          برداشت عوارض و مشاهدات زميني

-         محاسبات دفتري

-         ترسيم نقشه

-          

3-25 ) روش فتوگرامتري

تهيه نقشه پوششي به روش فتوگرامتري يكي از متداولترين و مقرون به صرفه ترين روشهاي تهيه   نقشه كاداستر محسوب  گرديده كه در حال حاضر با توجه به نوع ابزار موجود بهينه ترين روش در ايجاد نقشه هاي كاداستر شهري مي باشد.

1-3-25) مزايا :

-          سرعت بسيار زياد.

-          هزينه بسيار كمتر نسبت به روش مستقيم زميني.

-          دسترسي آسان به نقاط بدون توجه به موقعيت آنها.

-          ايجاد پايه هندسي قابل قبول براي نقاط.

-          پيوستگي نقشه هاي تهيه شده.

-          كنترل سهل و آسان برداشتها.

-          مستقل بودن نقاط درحين برداشت.

-          مستقل بودن نسبت به شرايط آب و هوايي.

-         استفاده از تصاوير و عكس هاي اوليه به عنوان مكمل نقشه هاي برداري.

2-3-25) معايب :

-         وجود مناطق غير قابل برداشت در پشت ساختمانهاي بلند و زير پوشش درختان و سايه ها.

-         نياز به كنترل و تكميل زميني.

-          وابسته بودن تشخيص اپراتور به كيفيت عكسبرداري  و چاپ  و فيلم.

-          نامناسب بودن براي مناطق باپوشش درختي متراكم.

 3-3-25) مراحل كلي كار در اين روش :

-         طراحي پرواز و عكسبرداري از منطقه.

-          چاپ عكس و فيلم.

-         تهيه به منظور طراحي نقاط كنترل زميني و كارعكس.

-         طراحي نقاط گرهي و عبوري.

-         قرائت مثلث بندي و محاسبات فتوگرامتري.

-         تبديل عوارض .

-         كنترل مدلها ، ويرايش و بريدن شيت ها. 

-         كنترل  و تكميل زميني.

-         ويرايش نهايي و آماده كردن نقشه پايه كاداستر.

 

26- انواع خطاهاي تعيين كننده دقت در نقشه 

بطوركلي تمامي خطاها ناشي از منابع دستگاهي ، محيطي و انساني مي باشند. خطاهاي دستگاهي و محيطي اغلب به صورت سيستماتيك بوده و با فرمول هاي رياضي و آماري در حد قابل قبولي حذف مي شوند.

 خطاهاي انساني اغلب به صورت اتفاقي و يا اشتباهات فاحش غير عمدي و يا عمدي وارد مشاهدات مي گرددند. خطا هاي اتفاقي جهت خاصي نداشته و  قابل حذف نمي باشند. اين خطاها را تنها با اتخاذ روش عمل مناسب مي توان كاهش داد.

 

1-26) خطاهاي روش متركشي  :

بر اساس مطالب دانشگاهي عنوان گرديده كه  دقت متر كشي 5000/1 مي باشد. اما طبق تجربه بدست آمده بعد از اندازه گيري يك طول 30 متري بوسيله توتال استيشن و سپس جدا كردن سه دهنه 10 متري به وسيله متر ، مشاهده گرديد كه در هر ده متر تا 7 سانتيمتر خطا ايجاد گرديده است. بنابر اين به نظر مي رسد كه مطلب عنوان شده در مطالب دانشگاهي در شرايط ايده آل و آزمايشگاهي مقدور بوده و در متر كشي هاي معمول خطا هايي وجود خواهد داشت كه بايد تصحيح گردد.

برمبناي توضيحات ياد شده ، خطاهاي روش متركشي به شرح ذيل قابل تقسيم مي باشند.

1-1-26) ) خطاي دستگاهي :

با توجه به منابع سه گانه خطا ، اين خطا ناشي از تفاوت اندازه واقعي متر با اندازه اسمي آن        مي باشد. اندازه اسمي اغلب توسط كارخانه سازنده اعلام  مي شود مقدار تصحيح لازمه جهت اصلاح اين خطا از فرمول زير حاصل ميشود    Ct = ((l-l)*L)/l كه دراين فرمول Ct تصحيح ، l  طول واقعي متر  و  l طول اسمي متر و L  طول اندازه گيري شده ميباشد.

2-1-26) خطاي طبيعي ( محيطي ) : در روش متركشي كلاً دو نوع خطاي طبيعي در مشاهدات دخيل ميباشد:

الف) خطاي درجه حرارت: در اثر تغيير درجه حرارت محيط ، طول  متر متغير شده كه خطاي ناشي از اين امر مطابق فرمول زير اصلاح ميشود

          Ct = a*L( t-t0)                                                                                                    در اين فرمول t0 درجه حرارت مطلوب و طراحي شده براي اندازه گيري با متر( معمولاً 20 درجه سانتيگراد ) t درجه حرارت محيط ، L طول اندازه گيري شده وa ضريب انبساط طولي ميباشد.

ب) خطاي شنت يا كمانه : اين خطا در اثر وزن نوار و نيروي جاذبه زمين حاصل ميشود و توسط فرمول زير محاسبه ميشود :

                                                Cg=((l^3*p^2)/(24*F^2))

 كه در آن p وزن يك متر نوار بر حسب كيلوگرم  F نيروي كشش  ، l طول نوار است.

3-1-26) خطاهاي انساني : در اين مورد برخي خطاها سيستماتيك و برخي ديگر اتفاقي بوده و شامل موارد ذيل مي باشد.

الف) خطاي كشش نامناسب : اين خطا به علت اختلاف كشش دو سر متر توسط عامل انساني با كشش استاندارد طراحي شده براي متر بوجود مي آيد  و از فرمول زير محاسبه ميشود:

                                                Cp=((P-P0)*L)/(A*E)

 كه در آن P نيروي كشش وارده  ، P0 نيروي كشش استاندارد ، A سطح مقطع نوار بر حسب          cm^2 ، E ضريب الاستيسيته و L طول متر مي باشد.

 

ب) خطاي افقي نبودن متر: در بسياري از اندازه گيري ها كه در آن طول مورد اندازه گيري شيبدار ميباشد با توجه به اين كه معمولاً هدف اندازه گيري طول افقي ميباشد اين خطا نمود پيدا   مي كند و مقدارآن از فرمول زير بدست مي آيد :

                               Ch=((Ah^2)/(2*l)) + ((Ah^4)/(8*l^3)) +

كه در آن Ah   اختلاف ارتفاع دو نقطه  و L  طول اندازه گيري شده در سطح شيب دار مي باشد  اگر شيب كمتر از20 %  باشد همان جمله  اول بسط كفايت خواهد نمود.

ج) خطاي امتدادگذاري : معمولاً در اندازه گيري هايي كه به بيش از يك دهنه مترگذاري نياز دارد  اين خطا پديدار شده كه در اثر اختلا‎‎ف امتداد متر در دو دهنه خواهد بود كه مقدار آن از فرمول مشابه بالا يعني C=(Ah^2/(2*L))  حاصل ميشود كه در آن Ah  مقداري است كه از امتداد اصلي خارج  شده ايم  وL  طول اندازه گيري خارج از امتداد ميباشد.

د) خطاي تبديل به سطح مقايسه : اين خطا در اندازه گيريهاي بسيار دقيق و بسيار طولاني مطرح ميشود و هدف تعيين طول كمان دو نقطه در روي سطح مبنا از روي فاصله شيب دار دو نقطه در روي زمين ميباشد.

ذ) خطاي اتفاقي انساني : اين مورد شامل دو نوع خطاي علامت گذاري و خطاي قرائت خواهد بود كه بسته به عمل متركش ، مقدار آن متغير ميباشد. اين خطا  با  قرائت چند باره يا رفت و برگشت طولها مقدار آن را ميتوان به حداقل رساند.

 

2-26) دقت مسطحاتي درروش نقشه برداري مستقيم زميني :

روش نقشه برداري زميني از چهار ديدگاه در امور ثبتي مي تواند مورد استفاده قرار گيرد كه در ذيل به تفكيك هريك از اين موارد همراه با تحليل دقت مربوطه خواهيم پرداخت.

1-2-26) ايجاد نقاط كنترل زميني : درحال حاضر اين مسئله با قابليت هاي سيستم تعيين موقعيت جهاني GPS بصورت بهينه قابل انجام ميباشد . دقت تهيه نقاط كنترل زميني براي كار عكسي و يا حتي  برداشت عوارض در دو حالت  قابل بررسي ميباشد.

الف) Post Prossosing : در اين حالت محاسبات GPS جدا از مشاهدات و در دفتر انجام ميگيرد و داراي دقتي معادل   mm +l ppm 5 ميباشد و اغلب اين روش درتهيه نقاط كنترل زميني مورد استفاده قرارميگيرد . فاصله بين نقطه رفرنس كه داراي مختصات معلوم است با نقطه اي كه به عنوان نقطه كنترل تعيين مختصات ميشود در مولفه دوم اين فرمول لحاظ ميگردد. بعنوان نمونه چنانچه اين فاصله 3 كيلومتر باشد دقت مسطحاتي تعيين مختصات نقطه كنترل مذكور برابر خواهد بود با  mm=8mm: 3 1+mm5

ب) روش : Real  - time  دراين حالت مختصات نقاط بصورت آني هنگام مشاهدات قابل دسترسي بوده ودقت آن معادل ppm5/1+cm1خواهد بود .

بعنوان نمونه چنانچه فاصله نقطه رفرنس بانقطه مورد نظر3 كيلومترباشد دقت تعيين مختصات اين نقطه برابرخواهد بود باmm= 1/45 cm: 35/1+cm1

2-2-26) برداشت مستقيم عوارض : دراين حالت عوارض باكمك توتال استيشن مستقيماً برداشت شده وتعيين مختصات ميگردد0 دقت روش زميني دراين حالت بستگي به عوامل زيادي همچون دقت ايستگاه برداشت ، دقت نشانه روي . دقت طول و زاويه و.  خواهد داشت. دقت مطلق نقاط برداشت شده تابعي ازدقت شبكه هاي نقاط ژئودزي خواهد بودكه خودتابعي ازنوع عمليات گسترش اين شبكه ازشبكه انتقالي به شبكه پوششي وازآن به شبكه تكميلي خواهد بود ودرعمليات ثبتي بررسي اين دقت مدنظرنمي باشد امادقت نسبي نقاط بالحاظ كليه شرايط طبيعي كارحدود cm 5  خواهد بود 0 اين دقت با فرض صحت مختصات شبكه نقاط تكميلي ، با دستگاه توتال استيشن قابل دستيابي مي باشد.

 

3-26) دقت مسطحاتي در روش فتوگرامتري :

فرايند ارزيابي دقت مسطحاتي در روش فتوگرامتري ، چيزي فراتر از خطاهاي وارد شده در طي مراحل كاري و پردازشي اعمال شده نخواهد بود كه شامل مراحل ياد شده دربخش روش فتوگرامتري ميباشد.  درنهايت مي توان معادل خطاي ترسيم در نقشه هاي سنتي كاغذي كه برابر با 2/0 ميليمتر در عدد مقياس بود را در نظرگرفت . همچنين بر طبق فرمول دقت مسطحاتي كه بصورت زير ارائه ميگردد خواهيم داشت :

                                                &p=(H/f)*&

كه در اين رابطه &  دقت اندازه گيري  بر روي عكس بوده كه بستگي به نوع دستگاه داشته و بعنوان نمونه در دستگاههاي تحليلي در شرايط ايده ال حدود 10 ميكرون و درشرايط اجرايي بين 20 تا 30 ميكرون خواهد بود. همچنين  f  فاصله كانوني دوربين عكسبرداري  و  H  ارتفاع پرواز در لحظه عكسبرداري خواهد بود. در نتيجه  نسبت    (H/f) برابر عدد مقياس عكس شده و به عنوان مثال چنانچه مقياس عكس   3000/1   باشد دقت مسطحاتي بر طبق فرمول ارائه شده برابر:

cm 9 = 3000(30 ميكرون)   و بر طبق دقت نقشه هاي سنتي چنانچه هدف تهيه نقشه  500/1  ازعكس 3000/1   باشد دقت مسطحاتي برابر با  cm 10=500(2/. ميليمتر)  مي شود. لذا مشاهده ميشود كه ميزان نزديكي فرمول با قرار داد پذيرفته شده سنتي بسيار نزديك بوده و اين در حالي است كه با استفاده از دستگاه تحليلي دقت برداشت نقاط در شرايط اجرائي به راحتي براي عدد 20 ميكرون نيز قابل حصول ميباشد.  بنابراين دستيابي به دقت مسطحاتي بهتر از 10  سانتي متر در هنگام تهيه نقشه  500/1  از عكس  3000/1    به راحتي قابل دسترسي خواهد بود.

از جنبه اي ديگر نيز با توجه به كاربرد خاص مثلاً ثبتي ، عوامل دخيل در ميزان دقت روش فتوگرامتري شامل موارد زير نيز خواهد بود:

-         هندسه عوارض

-         ميزان تشخيص قابل قبول عامل در تفكيك حدود

-         قدرت  بزرگنمائي و نوع دستگاه تبديل

-         قطر فلوتينگ مارك

-         عرض مرسوم حدود ثبتي

ازآنجاكه هدف ما تهيه نقشه هاي ثبتي به روش فتوگرامتري ميباشد و در نقشه هاي ثبتي شكل مرزها ، طول و مساحت قطعات بسيار مهم ميباشد لذا دقت مسطحاتي نقشه هاي فتوگرامتري را از دو ديدگاه ذيل بررسي مي كنيم.

1-3-26) دقت اندازه گيري طول ومحاسبه مساحت:

باتوجه به اينكه هرخط از دو نقطه تشكيل شده لذا حداكثر خطاي محاسبه شده روي طول دو برابر حداكثر خطا بر روي هر نقطه خواهد بود. به عنوان مثال درنقشه 500/1 توليد شده به روش فتوگرامتري حداكثر خطاي مسطحاتي بر روي هر نقطه 10 سانتيمتر و بر روي هر طول 20=102  سانتي خواهد شد.

بر اين اساس چون قطعه زمين از مجموعه اي از خطوط تشكيل ميشود لذا خطاي خطوط برطبق فرمول هاي محاسبه مساحت و قانون انتشار خطا وارد مساحت  قطعه خواهد شد. به عنوان مثال فرض كنيم قطعه زمين مستطيل شكلي به ابعاد  a و b  داشته باشيم كه خطاي اندازه گيري  طولها da و db   باشد. لذا بر طبق قانون انتشارخطا حداكثر خطاي محاسبه مساحت به صورت زير خواهد شد:                     ds =((a*db)^2+(b*da)^2)^.5       > ---      s=a*b

فرض كنيم مي خواهيم حداكثر خطاي قابل قبول  بر روي نقطه ، طول و مساحت مربوط به  يك قطعه 10 متر در 10 متر را  در سه نقشه 500 /1 و 1000/1 و 2000/1 توليد شده به روش فتوگرامتري ، با هم مقايسه نماييم لذا بر طبق فرمول ذكر شده نتايج در جدول زير ارائه مي شود.

 

 

 

 

خطاي قابل قبول  بر روي نقطه ، طول و مساحت يك قطعه 10 متر در 10 متر  در  نقشه 500 /1 و 1000/1 و 2000/1

حد اكثر خطاي قابل قبول  بر روي مساحت

مساحت واقعي

حد اكثر خطاي قابل قبول  بر روي طول

حد اكثر خطاي قابل قبول  بر روي نقطه(مسطحاتي)

مقياس نقشه

3  متر مربع

100 متر مربع

Cm  20

Cm  10

500/1

6  متر مربع

100 متر مربع

Cm  40

Cm  20

1000/1

12  متر مربع

100 متر مربع

Cm  80

Cm  40

2000/1

 

2-3-26)دقت تشخيص مرز بين قطعات:

با توجه به اينكه در مناطق ساخته شده مرز بين قطعات معمولاً ديوار مي باشد لذا در مرحله تبديل فتوگرامتري به منظورعمليات ثبتي بايستي كه به وضوح مشخص گردد كه حد خارجي يا داخلي و يا محور مياني يك ديوار تبديل گرديده تا هم در عمليات تكميل زميني نقشه هاي فتوگرامتري و هم در جريانات ثبتي هيچ گونه نقطه ابهامي در پياده نمودن قطعات و يا محاسبه مساحت پيش نيامده و چنانچه در مرحله تبديل فتوگرامتري درتشخيص وابستگي مرزها به قطعات زميني اشتباهي رخ داده بود درمرحله تكميل زميني يا  بازديد بصري محل براي اجراي فرامين ثبتي اصلاح گردد.

بنابر اين در مرحله تبديل ، مشخص كردن وضعيت حد خارجي ، داخلي يا محور مياني ديوارها مهم بوده و موارد ذيل در نيل به اين هدف مهم ميباشند:

- كيفيت مناسب عكسبرداري وچاپ فيلم

- مقياس عكس هاي مورد استفاده

- قدرت بزرگنمائي دستگاه تبديل

- آموزش اپراتورهاي تبديل مطابق با زبان هندسي اسناد ثبتي

بنابراين اگر چه از عكس   1:5000   نيز ميتوان نقشه اي با دقت مسطحاتي 10 سانتي متر بر روي نقاط تهيه نمود ولي به دلايل زير استفاده از عكس هاي 3000/1 و 4000/1 براي نيل به اين دقت و استفاده در سيستم ثبتي كشور اجتناب ناپذير مي باشد:

الف ) قابليت تشخيص حد داخلي و خارجي و محور وسطي ديوارها: در بزرگنمايي هاي بالاي دستگاه تبديل ، در عكس 1:3000 بسيار بهتر از عكس 1:4000 و 1:5000 مي توان حد داخلي و خارجي و محور وسطي ديوارها را تشخيص داده وتبديل نمود . به عنوان مثال قطر فلوتينگ مارك در دستگاه تحليلي معمولاً 30 ميكرون انتخاب ميشود لذا يك ديوار30 سانتي متري درعكس 1:3000 برابر100 ميكرون و يا حدود 3 فلوتينگ مارك بوده و همين ديوار در عكس 1:5000 برابر 60 ميكرون يا حدود 2 فلوتينگ مارك  مي باشد.

  


 

                                                3000/1                             5000/1

 لذا هر چه مقياس عكس بزرگتر باشد دقت تشخيص حد خارجي ، داخلي و آكس ديوار ها با دقت بالاتري انجام مي شود. حال چنانچه عرض ديوار10 سانتي متر شود در عكس 1:5000 عرض ديوار 20 ميكرون و در نتيجه امكان تبديل حد خارجي ، داخلي و آكس نبوده ولي در عكس 1:3000 عرض ديوار 33 ميكرون بوده و اين امر به راحتي امكان پذير مي باشد.

ب ) سطح اطمينان دقت نقشه  : علاوه بربحث دقت درنقشه ها، بحث سطح اطمينان نيز بسيار مهم بوده يعني وقتي كه مي گوئيم  نقشه 500/1 داراي دقت مسطحاتي 10 سانتي متر برروي نقاط است بايد بدانيم چند درصد نقاط از اين موضوع پيروي مي كنند. به عنوان مثال وقتي كه مي گوئيم سطح اطمينان نقشه 80 درصد است يعني وقتي يك نقطه را روي نقشه در نظر بگيريم  به احتمال 80 درصد داراي حداكثر خطاي 10 سانتي متر بوده و20 درصد احتمال دارد كه خطاي آن بيشتر از10  سانتي متر باشد لذا تهيه نقشه 1:500 از عكس 1:3000 به مراتب داراي سطح اطمينان بالاتري نسبت تهيه نقشه 1:500 از عكس 1:4000 و  5000/1 خواهد بود.

27-عمليات كنترل  و تكميل  زميني

 باتوجه به اينكه اين عمليات در ادامه و تكميل كار نقشه هاي فتوگرامتري و به منظورحذف اضافات مانند بالكن ها و پيش آمدگيها و نماها  و غيره و اضافه كردن عوارض برداشت نشده صورت  مي گيرد. دقت برداشت عوارض مذكور در اين مرحله مطابق با دقت پايه نقشه هاي تهيه شده اعم از زميني يا فتوگرامتري خواهد بود و حداقل دقت بايستي در همان حدود دقت نقشه هاي مذكور باشد. هرچند حصول به دقت بالاتر در اين روش امكان پذير است اما غير موجه و غيرالزامي ميباشد.  ذكراين نكته ضروري است كه در مرحله حذف اضافات جهت دستيابي به دقت نقشه فتوگرامتري مي توان از روشهائي همچون متركشي ، امتداد هندسي عوارض همجوار كناري و. استفاده نمود.

همچنين در اين حالت  برداشت عوارض جديد يا تغيير يافته با روش زميني حالت بهينه و متداولي است كه دقت آن مطابق با دقت نقشه هاي پايه كاداستري خواهد بود و برداشت با دقت بالاتر هرچند قابل دستيابي باشد الزامي ندارد.

 

28-  تفكيك ثبت وكاداستر

يك سوال بسيارحساس و مهم در زمينه وظايف كاداستر مي تواند بدينگونه مطرح شود كه آيا نقطه يا مرز انفصال ثبت (  Land R.g )  و كاداسترCadastre) ) قابل شناسائي و مشخص كردن مي باشد يا خير. آيا در بدو پيدايش ثبت ، عمليات كاداستري نيز دربطن آن  مستقر بوده است  يا تاريخچه كاداستر وثبت و زمان پيدايش آن دو با يكديگر ازنظر زماني تقدم و تاخر دارد. تاريخچه ثبت به 3000 سال قبل ازميلاد به مصرقديم برمي گردد و زمين بعنوان يك دارايي به گونه اي مستند ثبت گرديده است. استفاده مدرن ازكاداستر  به مفهوم امروزي از اواسط قرن هجدهم دركشور اتريش شروع شد و اين مفهوم درسيستم كاداستر مالي ناپلئون نمايان تر گرديد.

از منظر تحكيم و تثبيت مالكيت درخصوص يك زمين بايستي به چهار سوال اساسي زير جواب داده شود اين سوالها عبارتند از:

1-28) Who (چه كسي) : پاسخ به اين سوال نام و مشخصات مالك يا مالكين يك زمين راتثبيت مي كند.

2-28)How   (چگونه و چطور ) : پاسخ به اين سوال نحوه مالكيت ، سهم و حدود ، محدوديتها و قوانين حقوقي جاري بر زمين را مشخص مي نمايد.

ملاحظه مي شود كه پاسخ به سوال 1 و 2  وظيفه رسمي و اصلي سيستم ثبت زمين (     Land  Registration  )  ميباشد . باجواب دادن به دو سوال فوق تمامي املاك  ازحيث  نام  و عنوان مالك وچگونگي جريان حقوقي ساري بر آنها تعريف ميشوند. 

3-28)  How much   (  چه مقدار ) : دراين سوال وضعيت ابعاد و مساحت  ملك ازحيث اندازه ، جهت ، امتداد و شكل آن مورد سؤال قرارمي گردد .

اين سوال يكي از وظايف اوليه كاداستر ميباشد كه دربسياري ازسيستمهاي ثبتي اين وظيفه توسط ثبت و به صورت تحريري و معمولاً همراه با يك كركي صورت مي پذبرد .

4-28)Where  (كجا ) : اين سوال در خصوص موقعيت مطلق و تثبيت شده ملك به صورت منحصر به  فرد مطرح شده و در مراتب مختلفي مانند ذيل قابل بحث ميباشد.

الف ) تعيين موقعيت مبهم ملك نسبت به املاك مجاور: در اين حالت ملك از نظر موقعيت قرار گرفتن در مكاني بر بروي كره زمين و در بين املاك و عوارض مجاور خود تعريف ميشود . اين تعيين موقعيت درثبت هاي سنتي مشاهده ميشود.

ب ) تعيين موقعيت ملك با آدرس دهي شهري : دراين حالت موقعيت ملك با توجه به موضوع ملك در سيستم شهري ، آدرس دهي ميشود و بيشتر توسط دستگاههائي همچون شهرداري ، پست  و  استفاده خواهد داشت.

ج ) تعيين موقعيت ملك با مختصات منحصر به فرد رئوس آن : دراين حالت، رئوس وگوشه هاي ملك در يك چهار چوب كشوري ، جهاني ، يا منطقه اي منحصر به فرد مشخص ميگردد. اين حالت يكي از اساسي ترين وظايف كاداستر در راستاي تثبيت رياضي موقعيت ملك محسوب ميشود.

تفكيك وظايف كاداستر و ثبت مفهومي انتزاعي است كه صرفاً در راستاي شناسائي بهتر اهداف مفيد مي باشد ولي در عمل اين تمايز بسيار مشكل بوده و همواره وظايف اين دو در كنار ، راستا     ودر تكميل هم نمود مي يابد. همانگونه كه ثبت علاوه بر وظايف سنتي و رسمي خويش كه پاسخ به سوالات چه كسي ؟ و چطور ؟ ميباشد در پاسخ به سوالات چقدار؟  و كجا؟ در صدد تمهيداتي بوده است. به همين دليل در بدو پيدايش سيستم ثبت ، مكان و نسبت هاي همسايگي املاك به صورت توصيفي براي پاسخ به سوالات چقدار؟  و كجا؟ ضميمه اسناد گرديده است. از طرفي به علت معلق بودن املاك در روش توصيفي براي پاسخ به سوالات چه مقدار؟  و كجا؟ ، نياز به استفاده از علوم جديد نقشه برداري و تكنولوژي جاري در كشور ، براي تثبيت رياضي و قضايي قطعات املاك، كاداستر مطرح گرديده و متقابلا در سيستم كاداستر نيز علاوه بر پاسخ به سوالات مربوطه ( چه مقدار؟ وكجا؟ به صورت رياضي و دقيق) مي توان با الصاق اطلاعات حقوقي و توصيفي ملك به شناسه منحصربه فرد املاك پاسخ سوالات چه كسي ؟ وچطور ؟را نيز ارائه داد.

بنابراين كاداستر بايستي علاوه بر پاسخ به سوالات چهارگانه فوق ، درتسهيل روالهاي ثبتي با اتكا به نقشه هاي صحيح و دقيق بزرگ مقياس تهيه شده اقدامات لازمه را صورت دهد.

 

29) قلمرو فعاليت نقشه هاي كاداستر:

نقشه هاي كاداستر بطور كلي در دو قلمرو مي تواند در امور ثبتي ( براي جواب به سوالات كجا و چقدر) بكار برده شود :

1-29) در مورد مناطقي كه داراي عوارض فيزيكي ( سازه اي ) يا مرزهاي مشخص باشد مانند مناطق ساختماني كه در اين حالت مسئله به دوگونه مطرح مي شود 0

1-1-29) مناطق سازه اي ساخته شده فاقد سند كه در اين صورت نقشه پايه كاداستر مي تواند مرجع صدور سند شده و تبديل به نقشه كاداستر شود. از اين لحظه به بعد كليه فرايند هاي هندسي ثبت مانند تفكيك ، تجميع  و افراز  و دعاوي  هندسي بر اساس اين نقشه قابل اجرا         مي باشند.

 2-1-29 ) مناطق سازه اي ساخته شده داراي سند مي باشند كه روش ثبت اطلاعات هندسي آن بصورت تحريري ( روش فعلي وضعيت موجود) مي باشد . در اين حالت موارد ذيل قابل بررسي ميباشد.

1-2-1-29) : نقشه قطعات با حدود ثبتي سند همخواني داشته ( درحد قابل قبول مورد نظرثبت ) و لذا از اين پس نقشه قطعات بعنوان مبناي حقوقي قطعه و عمليات آتي ثبتي محسوب خواهد شد . از اين پس اين نقشه تحت عنوان نقشه كاداستري شناخته خواهد شد.

2-2-1-29 ) نقشه قطعات با حدود ثبتي سند مطابقت نداشته كه در نتيجه ممكن است ناشي از يكي از موارد ذيل باشد :

الف) نقشه قطعات ايراد داشته و سند با زمين ( وضع موجود ) همخواني دارد 0

ب) نقشه قطعات با زمين همخواني داشته و اطلاعات هندسي سند داراي اشكال ميباشد.

 ج) قطعه زميني از نظر ابعاد و اندازه و شكل باسند انطباق داشته ولي ازنظر موقعيت مطلق آن دچار جابجائي مختصاتي شده است 0

د) قطعه زميني از نظر توصيف همسايگي آن دچار مشكل بوده و با سند همخواني ندارد 0

ر) قطعه زميني در نقشه قطعات وجود دارد كه در ثبت فاقد سند ميباشد 0

ز) قطعه زميني داراي سند ثبتي بوده ولي در نقشه قطعات اين قطعه وجود ندارد.

بنابر اين فقط در صورت تعيين تكليف اين عدم تطابق ، نقشه كاداستري قطعه ايجاد مي گردد.

2-29) در مورد مناطقي كه داراي عوارض سازه اي نباشد و به نوعي گسترش نقشه هاي كاداستري محسوب ميشود . اين عمليات گسترش ( تشكيل حدود قانوني ) مي تواند به دو صورت تحقق پذيرد:

1-2-29) در جاهائي كه سند تفكيكي قطعات موجود باشد اما اين قطعات در روي زمين با مرزي فيزيكي مشخص نباشد ، در اين صورت مي توان با اتكاء به نقشه قطعات و اطلاعات حقوقي مرزهاي اين قطعه نسبت به مشخص كردن اين مرزهاي قانوني در روي نقشه ( باكاردفتري) اقدام نمود و نقشه را كامل كرد. هر چند بهتر است كه حدود كلي سند مادر به روش نقشه برداري زميني تهيه شود.

2-2-29) در جائي كه قطعات آن فقط داراي سند مادر بوده و در نقشه نيز حدود كلي سند مادر منعكس است و براي صدور سند تفكيكي قطعات جديد مي توان از روي اطلاعات ابعاد قطعات نسبت به مشخص كردن مرز قطعات جديد در نقشه اقدام نمود.

 

All Rights Reserved Copyright 2001-2007 FARID ESMAEILI
طراحي، اجرا و پشتيباني
فريد اسماعيلي